如何監管房地產開發商的預期利潤率

1、房地產開發企業按當年實際利潤按季度（或月度）提前繳納企業所得稅的，專案竣工前銷售住宅、商品房等建築物、附屬物、配套設施等開發、建設的預售收入，按規定的預估利潤率按季度（或月）計算;計入預繳利潤總額，開發產品按照應納稅成本建成結算後的實際利潤進行調整。

2、預估利潤率暫時按以下標準確定：

1） 經濟適用房開發專案 1位於省、自治區、直轄市和國家計畫明確劃定的市鎮、郊區，不得少於20人。

2.位於地級市、地區、盟、州、市區、郊區的，不得低於15%。

3.位於其他地區的，不得少於10個。

2）保障性住房開發專案符合建設部、國家發展改革委、國土資源部、人民銀行《關於印發保障性住房管理辦法的通知》（建竸〔2004〕77號）的有關規定的，不得少於3個。

溫馨提示：如果不是非保障性住房，按規定計算預估利潤，計入預付利潤總額，產品完工後調整實際利潤。 新所得稅法實施前，房地產開發企業適用國稅發〔2006〕31號，新所得稅法實施後，國家出具上述檔案，應於2008年實施。

根據國家稅務總局2008〔299〕檔案的規定，預估利潤率暫按以下標準確定：

1.非經濟適用房開發專案。

1.位於省、自治區、直轄市和國家計畫明確指定城市所在的城鄉、郊區，不得低於20%。

2.位於地級市、地區、盟、州、市區、郊區的，不得低於15%。

3、位於其他地區的，不得低於10%。

2.經濟適用房開發專案。

符合建設部、國家發改委、國土資源部、人民銀行《關於印發保障性住房管理辦法的通知》有關規定的保障性住房開發專案，不得低於3%。

2.應該是總成本。

3. 直接成本、間接成本、利潤和稅金的總和是建設和安裝成本 4.

如果專案開發後全部出租出售，則沒有運營資金，此時總投資=總成本 如果專案開發後有自營部分，那麼總投資還應包括運營資金和自營固定資產 1、算出投資與成本的差額， 投資利潤率和成本利潤率很容易區分。

我公司是審核徵收的房地產開發企業，我公司企業所得稅按照當季度實際利潤預繳。 公司2009年一季度利潤為-138萬元; 上年度未彌補的損失應補40萬元; 2009年一季度，未完成開發產品預售收入1800萬元，按應稅毛利率10%計算，預計利潤為180萬元。 那麼我公司2009年第一季度應該如何預繳企業所得稅呢？

答：從理論上講，企業所得稅是以年收入為基礎的，但為了達到平衡企業所得稅的目的，《企業所得稅法》規定，企業所得稅按年計算，按月或按季度預繳，年終結算，多出部分退還，不足部分補足。 新企業所得稅法規定，企業應當按月或按季度按實際利潤金額提前繳納企業所得稅。

會計制度和《企業所得稅法》均不確認預收、售出收入的實現，因此不予確認。 但是，由於房地產開發企業對未完成開發產品實行預售方式，且金額非常大，如果按照《企業所得稅法》規定的收入確認原則計算徵收企業所得稅，容易出現稅收收入的較動。 因此，為平衡企業所得稅的目的，房地產企業銷售未完成開發產品取得的收入，應按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，按照預估應納稅毛利率按季度（或月）計算， 從而確認當期應納稅所得額。

企業所得稅預繳時，對於前年度虧損，根據《國家稅務總局關於填寫企業所得稅月度（季度）預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函〔2008〕635號）的規定，將企業按照會計制度計算的利潤總額扣除上一年度應補的虧損後的餘額計算， 非應稅所得和免稅所得可作為企業所得稅預繳的依據。

可以看出，貴公司2009年第一季度預繳企業所得稅的計稅依據如下

180-138-40=2（萬元）。

由此計算出一季度企業所得稅預繳額：

1.符合小微利企業條件的，應提前繳納企業所得稅：20000 20%=4000（元）;

2.不符合小微利企業條件的，應提前繳納企業所得稅：20000 25%=5000（元）。