用增值稅代替營業稅後，個人出租物業的個人所得稅如何計算

一、根據《國家稅務總局關於印發《關於個人所得稅徵收若干問題的規定》（國稅發1994-89）的通知，規定： “六、關於物業租賃所得的徵稅 （一）納稅人在租賃物業過程中繳納的稅款， 國家能源交通重點建設**、國家預算調整**、教育費附加費憑納稅（繳費）憑證可從物業租賃收入中扣除。（2）納稅人在計算取得物業租賃所得所徵收的稅款時，除依法扣除規定的費用和相關稅費外，還允許納稅人扣除能夠提供有效、準確的憑證證明納稅人承擔的租賃物業實際費用的維修費用。

允許扣除的維修費用以每次800元為限，如果一次不能完成扣除，允許下次繼續扣除，直到扣除用完為止。 ”

2.根據《國家稅務總局關於對轉租房屋所得徵收個人所得稅的通知》（國稅函2009年第639號），“1.個人從轉租房屋取得的租金所得，屬於個人所得稅應納稅所得額，按“物業租賃所得”專案計算繳納。2、個人取得轉租所得的，在憑房屋租賃合同和法定繳款憑證計算個人所得稅時，允許從轉租所得中扣除。

3、根據《關於關於增值稅改革後契稅、房地產稅、土地增值稅、個人所得稅有關稅基的通知》（國稅2016年第43號），《關於改革增值稅改革後有關稅基的通知》（財稅2016年第43號）“四、......個人出租房屋的應稅所得稅不含增值稅，從計算住房租賃收入中扣除的稅款不包括為該租金支付的增值稅。 個人轉租房屋的，在計算轉租所得時，應當扣除向出租人繳納的租金和增值稅。 ”

個人出租房屋是財產租賃的收入

注：在計算和繳納個人所得稅時，應按順序扣除以下費用（注順序）：

1.物業租賃過程中繳納的稅費：稅費包括營業稅（營業稅按3%稅率徵收3%稅率的一半，個人出租住房，不分用途）、城市建設稅（7%5%1%）、房地產稅（4%）、教育費（3%）

2.租賃物業實際費用的維修費用由納稅人承擔（每次限額800元，如果不能一次性扣除，可以在後期扣除）。

3.稅法規定的費用扣除標準：800元或20%5適用稅率：20%。

優惠政策：個人按市場價格出租住宅，稅率為10%。

房地產交易需要繳納的稅費主要包括： 1、契稅：一般為房價的1%（面積90平方公尺以下且首套房用可支付1%，面積90平方公尺以上144平方公尺以下可繳納1%， 面積超過144平方公尺的為4%）。

2、營業稅：如果房產證不到2年，房產證兩年後可以免徵營業稅。 3、個人所得稅

1%（如果產權證超過5年並且是唯一的住宅，則免稅）。 4、交易手續費：每平方公尺3元（但一般買方需要雙方支付交易手續費，即每平方公尺6元）。

5、測繪費：根據各區具體規定。 6、所有權登記費及證書領取費：

一般在200元以內。

《個人所得稅法》第三條 個人所得稅稅率：（一）綜合所得，適用3%以上45%的超額累進稅率; （2）營業所得，應適用5%至35%的超額累進稅率; （3）利息、股息、獎金、物業租賃所得、物業轉讓所得和附帶所得，按20%的比例稅率稅率。

房屋租賃個人所得稅的計算標準為：一般按20%計算。 物業租賃所得按比例稅率稅率計算，月租金收入不超過4000元，扣除費用800元，4000元以上扣除20項費用，個人出租房屋供他人居住，扣除10元。

《個人所得稅法》第3條。

個人所得稅稅率帶給丹友：

（一）綜合所得累進稅率為3%至45%;

（2）營業所得，應適用5%至35%的超額累進稅率;

3）利息、股息和紅利所得、財產租賃所得、財產轉讓所得和附帶所得按比例稅率稅率20%。

眾所周知，租房要繳納個人所得稅，那麼他要交多少錢，乙個月的房租又要交多少呢？ 我想沒有多少人知道，那麼出租房的個人所得稅標準是什麼呢？ 讓我們來看看我們要說什麼。

問：個人準備租房多少套房子，如何繳納個人所得稅？ 乙個：

個人房屋租賃是《個人所得稅法》規定的財產租賃所得。 財產租賃所得，是指個人從租賃建築物、土地使用權、機器裝置、車輛和船舶以及其他財產中獲得的收入。 物業租賃所得額為從個人每次取得的所得額中扣除法定費用後的應納稅所得額。

如果每次收入不超過4000元，則從費用中扣除800元，如果每次收入超過4000元，則扣除20%的費用。 租賃財產所得，應當視為乙個月內取得的一筆收入。 物業出租人（即納稅人）在物業租賃過程中繳納的稅款（即營業稅、城市建設稅等）和教育附加費，憑其納稅（納稅）憑證從物業租賃收入中扣除。

同時，如果納稅人提供有效、準確的憑證，允許扣除納稅人承擔的租賃物業實際費用的維修費用，但每次以800元為限，如果不能一次性完成扣除，則允許下次繼續扣除，直至抵扣用完為止。 計算公式為：每畝（月）收穫不超過4000元：

應納稅額=【（每月收入金額）-物業租賃時繳納的稅款-維修費用】-800元] 適用稅率 如果每個（月）的收入超過4000元：應納稅額=[（每個（月）時間的收入金額-物業租賃時繳納的稅款-維修費用）（1-20%）] 適用稅率 物業租賃收入的適用稅率為20%的比例稅率。 但是，從2001年1月1日起，個人以市場價格出租住宅所得的收入將按10%的暫定稅率繳納個人所得稅。

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關於促進廉租房、保障性住房制度和住房租賃市場健康發展的通知》 （一）對個人出租住房所得，減徵10稅率徵收個人所得稅。 （2）簽訂個人出租或租賃住房的租賃合同免徵印花稅。 （3）個人租賃住房，營業稅按3稅率減半，不動產稅按4稅率徵收，免徵城鎮土地使用稅。

4）對企事業單位、社會團體等組織向個人出租住房供居住的，按市場減徵4級。

根據《房地產稅暫行條例》，出租房產的，以房產租金收入作為房產稅的計算依據。 因此，出租房屋的個人應對其出租房屋的收入徵稅。 個人出租房屋需按租金的 4% 繳納財產稅。

《中華人民共和國房地產稅暫行條例》第三條 房地產稅按照房產原值的剩餘價值一次性扣除10%至30%後計算繳納。 具體減免幅度由省、自治區、直轄市人民規定。 沒有財產原值作為依據的，由財產所在地的稅務機關參考同一型別的財產進行核實。

如果房產是出租的，則以房產的租金收入作為計算房地產稅的依據。 《中華人民共和國房地產稅暫行條例》第四條 房地產稅稅率按房地產殘值計算繳納，稅率為; 如果稅率是根據房產的租金收入計算和支付的，稅率為12%。 《中華人民共和國房地產稅暫行條例》第七條 房地產稅按年徵收，分期繳納。

納稅期限由省、自治區、直轄市人民規定。 《中華人民共和國房地產稅暫行條例》第九條 房地產稅由房地產所在地的稅務機關徵收。