房地產企業何時必須進行專案所得稅清算

《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，房地產開發產品預售收入按預估利潤率徵收。 待預售的房地產專案完工後，應將該專案進行清算，並重新計算房地產開發專案的成本，並根據事實進行抵扣。

根據《土地增值稅清算管理條例》的要求，土地增值稅的清算條件如下： 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應當為土地增值稅清算。

1）房地產開發專案已建成並出售;

2）房地產開發專案未竣工決算的整體轉移;

3）土地使用權直接轉讓。第十條 符合下列條件之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行增值稅清算; （一）已竣工驗收的房地產開發專案，轉讓的房地產建築面積佔整個專案實用建築面積的比例在85%以上，或者比例不超過85%，但剩餘實用面積已出租或者自用; （二）取得銷售（預售）許可證三年後仍未完成銷售的; （三）納稅人申請登出稅務登記，但未辦理增值稅清算手續的。

企業清算及差額核算的所得稅處理，是指企業停止經營，有清盤自身經營、處置資產、償還債務、向業主分配剩餘財產等經濟活動時，對所得稅清算、股利分配等事項的處理。 清算企業股東分配的剩餘資產金額，相當於清算企業累計未分配利潤和累計盈餘公積部分，按股東持股比例計算，確認為股利收益; 扣除股利後的剩餘資產餘額，超過或低於股東投資成本的部分，確認為股東的投資轉移收益或損失。

《企業所得稅法實施條例》明確規定，清算所得是指企業全部資產的可變現價值或者交易餘額減去資產淨值、清算費用和相關稅費後的餘額。

企業清算的所得稅處理包括以下內容：（一）資產轉讓所得或損失，按照全部資產的可變現價值或者交易**確認; （二）確認債權清算和債務清償的收益或者損失; （三）變更持續經營經營的會計原則，處理預扣、攤銷性質的費用; （四）依法補足損失，確定清算收益; （五）計算並繳納清算所得稅; （6）確定可以分配給股東的剩餘財產、股息等。

1、企業分工所得稅的處理方法有哪些？

一般稅務處理： 1、被分立企業應當對分拆的資產按公允價值確認資產轉讓的收益或損失。 2、承兌資產的計稅基礎應當由分拆企業以公允價值確認。

3、分拆企業繼續存在時，其股東取得的對價作為分拆企業的分配。 4、分拆企業不復存在時，分拆企業及其股東按清算辦法繳納所得稅。 5、與企業分立有關的企業虧損，不得結轉相互補足。

生存分立是指分立後，分立後企業仍然存在，不改變企業名稱和法人地位，分立後企業作為另一獨立法人存在。 分立後，分立企業的股份由分立企業的股東持有。 新劃分是將分立後的企業分為兩個或兩個以上的企業，對分立後的企業依法登出。

總結。 房地產專案企業所得稅清算成本主要包括土地成本、建築裝置採購成本、人工成本、材料成本、施工安裝工程質量考核獎勵、安全生產激勵、財務費用等。 企業可以通過合理計算和分攤這些成本來減輕其所得稅負擔。

同時，要注意遵守相關稅法法規，確保所得稅清算的準確性和合法性。

夥計，我真的不明白，我可以更具體一點。

房地產專案企業退稅清算成本主要包括土地成本、樓宇裝置漏洞購置費、人工成本、材料成本、施工安裝工程質量考核獎勵、安全生產獎勵、財務費用等。 企業可以通過合理計算和分攤這些成本來減輕其所得稅負擔。 同時，要注意遵守相關稅法法規，確保所得稅清算的準確性和合法性。

a） 大約每季度預付款。根據國稅函〔2008〕299號規定，房地產開發企業按先導拆物實際年利潤按季（或月）提前繳納企業所得稅的，應當開發開發、建設住宅、商業建築等建築、附屬物及配套設施等產品。

竣工前預售所得的預售所得，按規定的預估利潤率按季度（或月）計算，計入預繳利潤總額，並按開發產品竣工後的實際利潤和應稅成本結算情況進行調整。

2）當開發產品完成並繳納所得稅時。根據國稅函〔2010〕201號規定，房地產開發企業建設開發的產品，應當以工程質量驗收為準，或者是否辦理了竣工（竣工）備案手續和會計決算手續。

當企業開始辦理開發產品的交付手續（包括簽到手續）或已開始實際投入使用時，視為開發產品已經完成，才能開始投入使用。 房地產開發企業應當按照規定及時結算開發產品的應稅成本，並計算企業當年的應納稅所得額。