關於產權分配和所有權轉讓的問題

您好朋友，我能給你的法律建議是：

1、問：老太太說她諮詢過律師，房子的四分之三產權是她，國外的女兒有四分之一的產權，我想問的第乙個問題是：老太太說的對嗎？

答：這種說法是對的，因為房子可以看作是老太太和老太太的共同財產，如果房子價值100萬，老人去世後，一半先解散，即50萬屬於老太太的個人財產，剩下的50萬元由老太太和老太太的女兒平分繼承人順序，即每人25萬元，所以她擁有房子四分之三的產權，外國的女兒有四分之一的產權。

2、問：我能不能先從老太太那裡買下這套房子的四分之三產權，我們可以直接搬進去，等外地女兒回國後，我和女兒商量一下，買下她手裡的四分之一產權？

答：原則上是可行的，但程式上很難允許，因為如果你買了房子，為了獲得房子的所有權，它必須與財產變更登記一起生效。 對於這種有繼承糾紛的財產，需要有繼承權的人表明自己的立場，如果老人的女兒能明確表示放棄繼承權，就可以處理。

如果您不能明確表示或拒絕，您將難以轉讓所有權。

3、問：如果老太太真的能完成轉讓給我們，那麼如果外國女兒將來回國後不承認交易，那麼當轉讓成為既定事實時，我們在法律上有什麼措施？ 作為買家，對我有什麼不利影響？

答：女兒可以以無知或偽造委託書為由提起訴訟，但有兩種情況，第一種是你不知情，在這種情況下，你作為善意的第三人不承擔責任，房屋轉讓是有效和成立的，女兒有異議的情況下，只能向老太太主張自己的權利。 二是您知道，在這種情況下，您作為第三方與賣方串通轉讓所有權，如果有證據證明您知道，女兒可以要求撤銷轉讓。

希望你對我的回答感到滿意，如果有什麼不明白或想諮詢的地方，可以打個招呼。

1、老太太沒有3 4不動產，因為繼承法規定夫妻雙方繼承50%的遺產，其餘50%由其他繼承人繼承。

2.如果您知道私人交易，則您不是真正的第三方，這對您不利。 其實可以起訴法院處理遺產，但訴訟要求：房子歸老太太所有，老太太補償其餘繼承人相應的價款。

3、如果老太太在和你交易時，房產證上有她的名字，你不用問怎麼拿到，在不知情的情況下，法律風險就降到了最低。

如果老爺子的女兒回不來，可以做乙份經認證的公證書，寄回去，委託老太太處理相關事宜。

可以製作經過認證的公證書。

這並不複雜。

老太太確實有3 4的財產權，雖然其他繼承人不想回國分割遺產，但老太太可以起訴法院分割遺產，然後通過法院的判決分割遺產，並支付屬於其他繼承人的那部分財產權。 這樣，就可以正式獲得全部產權。

轉讓房屋所有權時應注意什麼？

一不小心，你的權益就會受到侵犯。 不動產轉讓的常見情況有三種，分別是繼承不動產、贈與不動產、二手房過戶。 這裡最需要注意的是二手房所有權的轉讓。

轉讓二手房地產所有權時的注意事項。

1）在成交時，確定出賣人的雙證齊全，買賣合同須經產權證上全體共有人簽字方可生效，應防止代賣人簽字或遺漏簽字。

2）整個交易過程中涉及的費用不是一次性收取的，因此有必要盡量提前明確所有詳細費用，避免在中間增加各種雜費。

3）選擇知名人士或正規的房地產中介機構作為交易雙方資金和房屋交付的監督者，以確保付款後可以順利進行轉讓，或者轉讓後房屋和付款可以結清。

4）購買者需要注意購買的房屋是否處於抵押狀態，以確定交易和入住時間。買賣交易後貸款時間過長會導致很多不必要的麻煩。

5）買方應在交易前確定貸款所需的條件和費用，以防止交易後因貸款問題而造成的交易損失。

6）產權登記及相關的水、電、有線電視、煤氣等過戶和房屋狀況，在交房時應逐一核對，以免在房屋交房後發現這些問題，造成付款糾紛。房屋所有權轉讓也有一些規定：投入使用的房地產買賣雙方應簽訂房地產買賣合同，合同正文可以採用住房和土地管理局制定的示範文字，也可以自製合同。

使用自製合同的，當事人在申請轉讓前應委託市房地產局認可的法律服務機構進行預審，法律服務機構應當對符合要求的自製合同提交預審資格意見。 市、區、縣房地產交易管理機構受理轉讓申請後，應當對買賣雙方提供的申請和轉讓資訊進行審查，審查內容如下：

當事人提供的材料是否合法有效;

申請表所填寫的內容是否與所提供的材料一致、正確;

不動產權屬是否明確，是否存在權屬糾紛或者其他權利不明確，是否屬於《不動產轉讓辦法》的適用範圍;

受讓人能否按照規定轉讓房地產;

被購買或出售的房地產是否為產權負擔;

承租人在買賣租賃房地產時是否放棄優先購買權;

共有人是否放棄購買、出售共有房地產的優先購買權;

房地產交易管理機構認為應當審查的其他內容。

1、如果所有權屬於房產證上的名字，則在轉讓前屬於賣方，轉讓變更後屬於買方。

二、二手房交易流程如下：

1.買賣雙方在選定的中介公司登記並支付定金，合同是前提。

2.在完成上述程式後，中介公司開始在相關銀行為買方辦理貸款手續。 貸款申請時間比較嚴格，大部分時間是半個月，當然，因地區而異。

最後，在獲得銀行批准後，在獲得發行批准後，將開始轉賬程式。

3.根據產權轉讓登記的要求，買賣雙方需在產權登記中心準備所有權轉讓所需的材料。

4.中介公司將買賣雙方及相關材料帶到當地稅務局辦理稅務核定和繳費手續，由當地稅務局開具稅務收據。

5.然後返回交易中心，提交契稅、營業稅收據及雙方轉讓所有權所需的所有檔案，填寫《房屋所有權轉讓登記申請書》，收到驗收通知書，補足房屋印花稅。

6.這個等待時間基本沒有問題，可以順便了解一些費用，比如水、電、煤氣、有線電視等，同時對家具做最後的檢查等。

7.20個工作天後（各地區時間可能不同），將通知專人前往交易中心領取房產證。 此時，銀行也會發出通知，告知買家準備開始支付房屋費用。

1、只要房款還清，房產證在手，你就是業主，有權要求原房東交房; 如果在房產證到手後仍有租戶居住在該物業中，您可以自己收取租金。 2、建議您與房東簽訂書面協議，否則會難以處理。

產權證簽發後，房屋的所有權歸您所有;

關於房屋的交付，應按照合同約定在房屋付款後交房，雖然是口頭協議，但最好遵守;

房產證出具後，誰來支付租金可以與原業主協商。

當你在買房時與原房東簽訂合同時，你應該和他簽訂交貨時間，然後履行合同

房產證辦理完畢後，您是合法的產權人，可以要求房東交房，此時所有權已經變更。

既然約定的貨款還清了，最好還是商量一下，這種事情經常發生，在小環節裡就不愉快了，最後拖著雙方見面。

房屋的租賃合同仍然有效，但很明顯，租金應該由您收取。

1、房屋產權以產權證登記為準。 所以只要你辦理了房屋登記，那麼你就享有房子的合法產權。 此時，您可以要求房東交出房產。

2、但需要注意的是，出售並不破壞租約，如果承租人拒絕搬出，則不能要求承租人強迫租客搬出。 但是你可以要求租戶把租金交給你，因為當你退出時，他們正在租你的房子。

3、如果只有口頭協議交房，不能承認，拿到房產證後可以要求交房。

4.但不建議你遵循第3點的要求，因為這只是一兩個月的事情，如果你最終對這件小事產生了不愉快的個人感情，那就沒有必要了。 你得到的租金也算是給你的補貼，所以還是建議妥善處理。

這實在是開玩笑，意思是甲方承諾對待轉讓的房屋擁有完全的處置權，如果他不擁有或與他人共享處置權，則不能擅自轉讓財產，這是法律上的障礙。

第三方是指甲方和乙方以外的人，如果財產轉讓，會觸及他人的利益，或因此產生糾紛。 那麼甲方就是違約。

5年後轉讓所有權是國家政策，5年前必須繳納營業稅。 它與上述條款無關。

辦理產權轉讓的兩種方式; 1、根據房屋產權贈與辦理房屋產權轉讓事宜; 1、妹妹、姐夫攜帶《身份證》、《戶口簿》、《結婚證》、《房權證》、《親子鑑定》，哥哥攜帶《身份證》、《戶口簿》、《結婚證》到當地公證處辦理《住房產權贈與合同》的公證，然後辦理上述手續到當地住房產權登記部門辦理。房屋產權轉讓手續，並將房屋產權轉讓給兄弟的名下。2.轉讓費用; （1）公證費; 按房費的2%支付，（2）評估費：按房價支付。

3）契稅;（4）土地增值稅按房價的3%繳納; 按房費的1%支付。 （5）所得稅; （6）房屋登記費按房價的1%繳納：元。

2、根據房屋買賣辦理所有權轉讓; 1、妹妹、姐夫攜帶《身份證》、《戶口簿》、《結婚證》、《房屋所有權證》，哥哥攜帶《身份證》、《戶口簿》、《結婚證》到當地住房產權登記部門辦理住房產權交易轉讓手續，將房屋產權轉入哥哥名下。 2.轉讓費用; （1）契稅; 90平方公尺以下的首次購房者，應支付1%的費用; 90-140平方公尺按房價定; 超過140平方公尺的，按房價的3%繳納 （2）營業稅：房屋產權免徵五年，五年以下按房價繳納。

3）土地增值稅;房屋產權免稅五年，不超過五年的，按房價的1%支付。 （4）所得稅：取得房屋產權五年，未滿五年按房價的1%或房屋原值與房屋現值差額的20%繳納。

房屋原值一般按前期契稅的納稅額計算） （5）房屋交易費;按建築面積6元平公尺繳納（6）房屋登記費：元。 （七）房屋評估費; 根據評估金額支付。

3. 您選擇使用哪乙個。

第二個問題在一樓已經說清楚了，那就是孩子父親的婚前財產。 第乙個問題是，新分配的房產本來應該是屬於他孩子的，但你沒有告訴**拆房的時候，**也不知道房子本來是判給孩子的，所以他按照房產證上的名字把房子還給了爸爸。 第三個問題回答起來有點複雜，大孫子是打算自己住還是賣掉，第二個問題，孫子的爺爺有多少套房子，第三個問題是孫子是不是成年了，有沒有房子，這些問題都影響到稅費， （買賣或贈送）。

你看完之後，再補充這3個問題，詳細幫你。

作為出賣人，乙與甲簽訂合同，合同約定乙必須協助將產權轉讓給甲名下，因此根據合同規定，乙必須以**房的身份辦理過戶手續。

現在B已經死了，B的義務必須由B的權益繼承人來履行，即B的子女，而B的子女已經簽了合同，並用自己的指紋承認了合同，所以他們必須繼承合同約定的義務，如果他們不願意繼承義務，就必須放棄與義務相關的利益， 他們不能繼承甲購買的那部分財產。

建議甲聘請律師對乙的子女提起訴訟，以履行其義務，甲的訴訟目前有效。

《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條規定，“人民法院自侵權之日起20年內不得提供保護”。 根據該規定，最長訴訟時效自權利被侵害之日起計算，權利持有人不知道其權利受到侵害之日，最長訴訟時效為20年，超過20年的，人民法院不予保護。