土地估價業務、土地估價方法

根據標題和公式。

p=a*[1-1/(1+r)^n]/r

年收入A=6萬元，R=這裡是轉讓、轉讓、股份價格、標註地價均為市場**，）

取原來的土地交換利率，n=50年。

所以。 p=6*10,000元。

答：5、安全利率加風險調整值法，安全利率是指資金投資的無風險回報率，一般選擇一年期銀行定期存款利率。

一年期銀行活期存款利率風險調整值為1%=

一年期銀行定期貸款利率風險調整 1% =

分析：因為一年期銀行定期存款利率肯定大於當前利率，低於一年期貸款利率，所以取值應該在以上兩個數字之間，回答a或d，然後根據投資收益率的綜合排名和插入方法，一般投資風險高於商業銀行的貸款風險， 也就是說，大於其五年期貸款利率，所以答案應該是A

6. 根據公式 v=a r*（1 [1 （1 r） n）。

土地使用權轉讓的，應按市場租金計算，工業用地轉讓的最長使用年限為50年。

即：v = 6 （1 r） 50） = 920,000。

因此，答案應該是 A

另外，對於B，還有規定：在估價評估中投入土地使用權時，應充分考慮土地的潛在增值價值，並盡可能提高溢價，因此一般考慮應大於92萬元，因此在此不予選擇。

土地價值評估方法：市場比較法、收益恢復法、成本近似法。

1.市場比較法。 它是土地價值評估中最基本和最常用的方法，它通過具有替代關係的類似土地交易**進行修改。

2.收入恢復法。 估算預估土地**的方法，通過恢復未來要評估的土地的正常年度淨收入，並有一定的土地減讓利率。

3.成本近似法。 開發土地的客觀成本之和。

市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是世界上常用的基本估價方法。 市場比較法是根據市場替代原則，將待評估的土地與市場上已經替代並近期交易的同類土地進行比較，並對同類土地的交易進行適當的修正，從而估算出土地的客觀合理的方法。

本地評估費用：

根據國家計委、國家土地管理局1994-2019檔案，土地評估費按以下規定收取：

一般宗地評估採用差額費率累進計費，即按土地總面積劃分費率等級，各等級總金額按等級計算，各等級費用的累進總和即為總費用，按照《宗地價評估收費標準》， 具體收費標準如下：

地塊地價評估費。 檔案松通家次：總金額（萬元）累進計費費率。

以下（包括 100 個）：4.

以上為 200：3。

高於 1000：2。

以上至2000年：。

高於 5000：。

高於 10000：。

以上。 其中，土地使用權抵押的土地**按一般地塊估價標準50元收取，每宗地300元以下的按300元徵收。評估費按一般地塊評估費標準30元收取，每宗地塊評估費低於300元的，按300元收取評估費。

法律分析：土地估價是以土地估價的原理、理論和方法為基礎，在充分掌握土地市場成交資料的基礎上，根據土地的經濟屬性和自然屬性，根據房地產的質量和等級及其在實體經濟活動中的一般收入，充分考慮社會經濟發展， 土地利用模式、鏈式滾動土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的側向影響。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動人民集體所有制。 全民所有制，即國有土地的所有權由***代表國家行使。

任何單位和個人不得以其他任何形式占有、買賣或者非法轉讓土地。 土地使用權可以依法轉讓。 國家可以為了公共利益，依法徵用或者徵用土地，並給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。 但是，國家不得在法律規定的範圍內分配國有土地的使用權。

審慎原則是，在確定相關引數和評估結果時，應分析並充分考慮土地市場的執行情況、相關行業的發展狀況以及存在的風險。 公開市場的原則，評估的結果可以在公平、公正和開放的土地市場中實現。 土地收入的確定應通過比較市場例項來確定，這與當前餘額和前期市場的正常客觀收入水平一致，並假設收入水平在轉讓期間保持穩定。

對於擬建和在建的土地，根據規劃和施工條件選擇可比較的例子。 應該有不少於3個比較的例子來衡量回報水平。 在確定減持率時，應詳細說明確定的方法和依據，並充分考慮投資期限與收益風險之間的關係。

土地使用權轉讓地價評估，是指土地估價專業評估師按照規定的程式和方法，參照當地正常市場水平，對擬轉讓地塊的土地使用權或擬支付的地價進行評估。 開展土地使用權轉讓地價評估的目的是為轉讓方通過集體決策確定土地出讓底價提供參考依據，或者核實應支付的土地價款。 土地使用權轉讓的地價評價還應考慮以下原則，價值主導原則，綜合用地質量是影響地價的主要因素。

土地估價估價方法：

1）收益恢復方法。

2）市場比較法。

3）殘留法。

4）成本近似法。

5）土地價格係數修正方法的公示。

法律依據

土地估價管理辦法（草案）。

第三條 土地估價 本辦法所稱的土地估價，是指土地估價資格的人員和機構根據委託關係、約定的土地及其附屬物、定著物的權利、權益或**的價值、估算，並通過土地估價報告的形式提供市場服務。

第四條 土地估價師執業應當遵循獨立、客觀、公正的原則，符合土地估價規範和標準。 土地估價師依法執業受法律保護，任何組織和個人不得干涉。

第五條 國土資源部負責監督管理全國土地估價活動，履行下列監管職責：

（一）制定土地估價管理規章制度;

2）規定轎子評估師的資格;

（三）規定土地估價機構的執業條件;

（四）確定土地估價的程式和方法;

5）監督和指導土地估價行業的自律管理;

（六）法律、行政法規規定的其他職責。

成本估價法又稱成本近似法，是指根據開發、建造被估價的房地產或者類似房地產所需的必要費用之和，加上正常應納的利得稅，確定被估價標的的房地產的一種估價方法。 成本評估法的基本公式。

1、新房產成本計價法公式按成本計價法計算，公式為：新置地**=土地徵用成本+建築施工成本+正常利稅。 結合上海房地產開發的實際情況，上述公式可以具體化為：

新建房產**=土地使用權轉讓費+拆遷費用（或徵地安置補償費）+市政配套產能增費10建設專案成本+專業費+開發商投資權益+銷售成本+相關稅費+開發利潤1：土地使用權轉讓費-土地使用權轉讓費分為內銷和出口銷售。 國內銷售轉讓費相當於5年土地使用費，然後根據建築物的容積率進行調整; 出口轉讓費完全由市場決定，可參照《上海標桿地價表》中校準的基準地價進行調整。

2：拆遷費用——包括搬遷安置費、補償費、拆遷管理費等。 拆遷和搬遷的費用因地點、要拆除的房屋型別和要免於拆除的土地而有很大差異。

例如，南京東路商鋪搬遷的補償費高達每平方公尺4萬元，而在上海的一些地方，只有1000元或2000元。 在黃浦區，搬遷乙個家庭需要20多萬元，而在楊浦區，只需要10萬多元。 3：

土地徵用成本 – 土地徵用成本是指徵用農業用地的成本。 徵地成本包括很多專案，主要包括拆遷安置費、勞務安置費、苗木補償費、耕地占用費、徵地補償費、徵地管理費等。 徵地成本與拆遷成本相同，不同地區、不同地塊、不同物件存在較大差異。

上海郊區徵用農田的成本從每畝幾萬元到五十萬元不等，有的甚至更高。 4：市政配套擴容費——對於住宅建設專案，非住宅建設專案僅發生住宅建設配套費、擴容費（指擴水、增氣、**等）費和補貼費（電費補貼費），擴容費和電費補貼費的多少取決於消費量和新增金額。

目前，住宅建設的配套費為每平方公尺建築面積370元。 5：建設工程成本——該成本包括建設工程成本、安裝成本和附屬工程成本（指為住宅使用創造條件的專案）。

戶外工程造價（指基地規劃紅線內的水、電、氣、路、綠化、環衛、照明等建設造價）。 建設專案的成本隨著建築材料和人工成本的變化而波動。