城市建設用地分批範圍審批程式

1.土地的性質是不同的。

城鎮建設用地的所有權歸國家所有，而鄉鎮建設用地的性質也是“集體所有”。

2.分類不同。

城市建設用地一般可分為住宅用地、公共設施用地、儲水和山流用地、工業用地等，基本涵蓋了城市建設中除水以外的所有用地，而鄉鎮建設用地則分為宅基地、集體管理建設用地、集體公益性公共設施用地三大類。

3.進入市場有不同的限制。

目前，城建用地已處於完全市場交易階段，各地國土資源局將對每塊城建用地進行招標、拍賣、掛牌等方式處理。

鄉鎮建設用地進入市場尚處於初步試點階段，由於鄉鎮建設用地的所有權屬於集體經濟組織，為了保護農民的穩定利益，它不向外資開放，但近兩年來，農村“三地”改革， 對農村集體建設用地進入市場進行了大膽的嘗試，通過轉讓、租賃、持股等方式實現與城市建設用地同等權利、同價。資料顯示，截至今年9月底，市場上累計集體建設用地交易577宗，占地面積萬畝，合同金額83億元。

4.利益的分配是不同的。

城市建設用地利益分配主體通常是通過合法渠道獲得土地使用權的“法人”，通常是個人或團體，而鄉鎮建設用地利益分配主體是所有集體經濟組織的成員，在分配方式上明顯較為複雜。

1. 批准型別。

建設用地審批分為分批城市建設用地和單獨選定專案的建設用地兩種。

1、分批城鎮建設用地是指土地利用總體規劃範圍內的建設用地（如城市規劃區、工業園區等）。

2、單獨選定專案建設用地，是指土地利用總體規劃範圍之外的交通、能源、水利等重點建設專案的國家、省級重點建設用地（以土地利用總體規劃為調整或者修改）。

二、建設用地審批程式。

1、對分批或單獨選址列入省級重大工業專案用地的建設專案進行土地使用預審。 用地單位應當向縣級國土資源主管部門提交土地利用預審報告，並提供專案可行性研究報告、土地布局圖、土地區位圖等資料（屬於開發改革部門備案的專案，應提供礦產覆蓋層和地質災害評價報告）， 並經設區市國土資源主管部門初步審查後報省國土資源主管部門。土地利用預審主要是審查建設專案用地是否符合土地總體利用規劃和年度土地利用計畫，是否符合國家產業政策和土地供應政策，擬徵地補償標準是否符合《關於公布全省新徵地統一年度產值標準的通知》和綜合地區土地價格“（甘府字〔2010〕126號），擬占用的耕地是否得到補充，達到占用補償平衡。

預審通過後，省國土資源廳對王坦達下發了預審批復。 用地單位持有省國土資源主管部門對專案審批（審批、備案）手續的省國土資源主管部門進行專案審批（審批、備案）手續，如果林地被占用，用地單位須到省林業廳辦理“林地使用審查同意”。

（一）建設專案的可行性研究，由土地行政主管部門對建設專案土地相關事項進行審查，提出建設專案用地預審報告;可行性研究報告報批時，必須附在土地行政主管部門出具的建設用地預審報告中。

b）建設單位持有建設專案的有關批准檔案，向市、縣人民土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民土地行政主管部門審核，開發用地為方案，報市、縣人民批准;需要上級人民批准的，應當報上級人民批准。

c）土地規劃批准後，由市、縣人民**向建設單位出具建設用地批准書。有償使用國有土地的，由市、縣人民土地行政主管部門與土地使用人簽訂國有土地有償使用合同; 國有土地使用情況，由市、縣人民土地行政主管部門向土地使用者核實國有土地分配決定。

1、建設用地規劃設計條件。

《城市規劃法》規定，建設用地單位向城市規劃行政部門申請指定後，由城市規劃行政部門核實其位置和邊界，並提供規劃設計條件。 規劃設計條件是規劃設計正確建設專案總體規劃、消防、環保、給排水、電力電信、園林綠化、道路交通等現場勘察徵集的依據之一

在《防汛防曬專項意見》出台後，提出規劃設計條件，主要應包括：

1）建設用地現行地形圖（城市規劃行政主管部門批准的地形圖）。

2）根據建設專案條件提出的徵用土地範圍（土地利用紅線）。

3）根據向有關部門徵求的意見提出綜合意見。

4）建設用地的外部約束，包括山水建設、周邊地區和空間環境的要求。

5）提出道路紅線的位置、道路的寬度及其規劃要求，由城市規劃確定。

6）提出規劃設計的要點，包括建築、密度、容積比、建築層數、高度、體積、紅線後退要求和地下管線方向、綠化要求等控制事項。

7）對於綜合開發區，還應提出對公共服務設施和市政基礎設施的要求。

8）相關特殊要求，如人防、放關限制等。

1、建設用地規劃許可證應經當地土地管理部門核對，並有備案。

2、但是，只要房地產開發商出具了房地產權屬證，就需要使用土地規劃許可證申請房產權屬證。

3、《建設用地規劃許可證》是建設單位向土地管理部門申請徵用、劃撥土地的合法證明，建設專案經城鄉規劃行政主管部門確認，確認建設專案位置和範圍符合城鄉規劃的合法證明， 是建設單位所用土地的合法證明。沒有此證明的土地使用單位是違法使用土地的，房地產開發商出售房屋也是違法的，無法獲得房地產所有權證書。

用“實施計畫”一詞來表述專案名稱並不準確，專案名稱一般有建設用地的實施批次。

分批建設用地和單獨選擇建設用地有三種型別。

實施批次是指城市規劃區範圍內的耕地，需要報批，然後由省政府實施。

普通批次是指城市規劃區範圍外的耕地和範圍內的建設用地，專案無需***批准。

單獨選址專案是指對單個專案進行徵地審批，並根據專案規模是否報批。

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