什麼是小房產，小房產可以買賣嗎？

你能買一本書賣掉它嗎？

1、所謂“小產權房”，是指建在農民集體土地上的房屋，無需繳納土地出讓費等費用，其產權證不是由國家住房管理部門出具的，而是由鄉鎮**或村**出具的，故稱為“鄉鎮產權房”， 又稱“小產權房”。鄉鎮**發行的所謂小產權，其實是沒有物權的。 這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國土住管局不會備案購買合同。

2、所謂產權證明，不是真正合法有效的產權證明。 從上看，鄉鎮房產比普通商品房便宜，**租金僅為同地商品房的40-60; 從住房形式上看，與普通住宅相同; 從施工程式上看，屬於舊村改造或新村建設，沒有城市規劃建設委管理部門的審批和管理，沒有對建設過程的監督檢查。 根據我國現行法律，此類土地只能用於農業生產或作為農民宅基地，不得轉讓、轉讓或出租用於非農業建設。

3、小產權的解釋主要有三種解釋，目前面臨整頓的小產權房屋，可參考以下第三類。

1）對於開發商的產權，開發商的產權稱為大產權，買方的產權稱為小產權，之所以叫小產權，是因為買方的產權除以開發商的產權。

2）根據房屋轉出時是否需要繳納土地出讓費進行區分，不需要繳納土地出讓費的稱為大產權，需要繳納土地出讓費的稱為小產權。根據這一解釋，普通商品房是大產權住房，保障性住房是小產權住房。

3）區分由產權證書頒發機關頒發的產權證書，國家頒發的產權證書稱為大產權，國家不頒發產權證書，鄉鎮頒發的產權證書稱為小產權，又稱鄉產權，鄉鎮產權不構成不構成物權的合法產權。

4、小產權的第一、第二解釋是合法的，只要足額繳納了購價款，或者在出讓時繳納了土地出讓費，就可以自由買賣，法律規定比較明確。 但是，第三種解釋中小產權的法律屬性頗具爭議，沒有真正的合法產權證明。 從這個角度來看，鄉鎮物業只有40到60個與商品房同位置。

從住房形式上看，與普通住宅相同; 從買賣手續上看，商品房買賣的契稅尚未繳納。 從使用成本來看，物業費便宜，水電費便宜，取暖費便宜。

5、從物業管理的角度來看，物業管理機構是由鄉鎮指定的開發商設立的，服務管理不是很高。 小產權房屋為集體產權，土地性質為集體所有，購買者只有使用權，不能轉讓，不能出借，不享受國家大產權房屋待遇。

小產權住房是指在農村集體土地上建造房屋，無需繳納土地出讓費等費用，其產權證不是由國家住房管理部門出具的，而是由鄉鎮**或村**出具的，又稱鄉產權房屋。

小產權房屋不是乙個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的產權。 這類房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購買合同不會向土地和住房管理局備案。 所謂產權證書，並不是真正合法有效的產權證書。

小產權不能由非集體成員的第三方轉讓或更換，只能在集體成員內部轉讓或更換。

1、小產權和大產權有什麼區別？

1.小產權。

1）小產權房的房產證由鄉鎮**出具，職工無實際產權。

2）如果員工想轉讓小房產，他或她必須在購買五年後購買。

3）小產權房屋的建設用地一般為鄉鎮**集體所有，這種房產只能由本鄉的村民購買和居住。

2.產權大。

1）大產權房屋的房地產證書由國家頒發，並得到國家的認可和驗收。

2）員工可以自由**或轉讓大額產權，沒有時間限制。

3）大產權的土地由國家（即地方**）分配或轉讓，銷售物件可以是任何人。

2、小產權有哪些風險？

1.法律風險。

因為小產權只具有普通商品房的使用性質，而不具有普通商品房的法律性質。 因此，商品房法律法規的有關規定和制度不適用於小產權房屋，人民法院不能適用商品房買賣的法律規定和司法機關處理涉及小產權的案件，買房人的權益難以得到有效保護。

2.質量和安全無法保證。

一些小型房地產開發商為了賺錢會偷工減料，存在質量安全隱患。 這類房子一般都是由土地所在的村開發，除了房子的質量和房子的售後保修難以保證外，搬進來的物業管理也很容易出現問題。

3.面臨被拆除的風險。

如果與國家計畫相衝突，極有可能被拆除，難以保護買家的利益。

“小產權房”不是乙個法律概念，而是人們在實踐過程中商定的通用名稱。 具體來說，是指建在農村集體土地上的房屋，房產證不是由國家住房管理部門出具的，而是由鄉鎮**或村**出具的，又稱“鄉鎮產權房屋”。 《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產不得轉讓：

（一）土地使用權以轉讓方式取得的，不符合本法第三十九條規定的條件的;（二）司法機關、行政機關依法作出裁定或者決定查封或者進行簡易搜查，以其他形式限制不動產權利的; （三）依法收回土壤、粉塵的使用權; （四）未經其他共有人書面同意，共同擁有不動產的; （五）權屬爭議的; （六）未依法登記領取權屬證書的; （七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。 法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產不得轉讓：

（一）土地使用權以轉讓方式取得的，不符合本法第三十九條規定的條件的;（二）司法機關、行政機關依法作出查封或者以其他方式限制不動產權利的裁決、決定的; （三）依法收回土地使用權; （四）不動產共有，未經其他共有人書面同意的;（五）權屬爭議的; （六）未依法登記領取權屬證書的; （七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

法律分析：“小產權房”不是乙個法律概念，而只是實踐過程中的乙個通用名稱。 具體來說，是指建在農村集體土地上的房屋，房產證不是由國家住房管理部門出具的，而是由鄉鎮**或村**出具的，又稱“鄉鎮產權房屋”。

《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十八條 下列房地產不得轉讓： （一）轉讓方式取得的土地使用權不符合本法第三十九條規定的條件的; （二）司法機關、行政機關依法作出查封或者以其他方式限制不動產權利的裁決、決定的; （三）依法收回土地使用權; （四）未經其他共有人書面同意，共同擁有不動產的; （五）權屬爭議的; （六）未依法登記領取權屬證書的; （七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產不得轉讓：（一）轉讓取得的土地使用權不符合本法第三十九條規定的條件的; （二）司法機關、行政機關依法作出查封或者以其他方式限制不動產權利的裁決、決定的; （三）依法收回土地使用權; （四）出售是指未經其他共有人書面同意，共同出售房地產; （五）權屬爭議的; （六）未依法登記領取權屬證書的; （七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

小產權房屋是指地基屬於農村集體的土地，無需繳納土地出讓費等費用。 小產權只是實踐中形成的一句俗成名言。 由於土地不收取轉讓費，沒有國家頒發的相關土地使用證和預售許可證，小產權房屋的產權證不是真正合法有效的產權證，只有使用權，沒有轉讓權。

按照國家有關要求，“小產權房屋”不得確證發證，不受法律保護。 “小產權房”買賣合同的效力一般被認定為無效。 但也要區分不同的情況：

情形一：買賣產權的，是同一集體的人，則小產權買賣合同有效。

情形二：購房人不屬於同一集體，並已獲得有關組織、部門批准的，小產權房屋的買賣合同有效，未獲得批准的，無效，不受法律保護。

各地都有檔案要求，對小產權採取的態度是堅決遏制一切與小產權有關的行為的建設和銷售。

1.堅決遏制非法興建小產權房屋。

禁止在擬用作非住宅的土地上建造住宅建築，禁止未經合法用地、規劃、施工等行政許可進行違章施工，不得改變違法建築的核准用途、規模、平面結構、立面效果。 任何單位和個人不得使用自己的宅基地、購買他人的宅基地、利用本村（社群）的閒置土地或者購買本村（社群）的集體土地建造小產權房屋。 目前，對在建小產權房屋的建設，應當停止建設，堅決依法查處。

2.堅決遏制非法出售、出租小產權的行為。

禁止在擬作為住宅建築用作非住宅用途的土地上出售房屋或出租出售，禁止中介經營小產權業務，中介機構不得配合主體開發銷售小產權房屋。 任何單位和個人不得買賣小產權房屋。 購買小房產不受法律保護，一切損失和後果由您自行承擔。

1.什麼是小產權房屋？

是指建在農民集體土地上的房屋，土地出讓費等費用尚未繳納，產權證不是國家房管部門出具的，而是由鄉**或村委會出具的，所以叫鄉產權，又稱小產權。 鄉鎮**發行的所謂小產權，其實是沒有物權的。 這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國土和住房管理局也不會給購房合同的記錄，所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證。

二是小產權房的型別。

1、集體建設用地上建房：以樓上集中或農民搬遷安置的名義建設專案時，這些房屋大多為超建。

2.宅基地上建的房屋：此類房屋僅屬於農村地區集體經濟組織成員，非集體經濟組織成員不能購買。

3.此類農業園區或療養院的別墅：如果發生此類房屋的糾紛，由於銷售合同無效，買方無法獲得賠償。

4、部分二手房：部分二手房未辦理徵地手續就已交易，未繳納土地轉讓費，此類房屋的買賣合同將被視為無效。