房屋不能轉讓，買賣合同有效嗎？

房屋不能登記轉讓的事實不影響房屋買賣合同的效力。 一般情況下，如果簽訂了買賣合同，未完成不動產轉讓登記，則買方不擁有房屋的產權。 根據我國《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規定：

在房地產案件的審理中，應當尊重合同雙方的意向表達。 只要當事人之間的協議不違反法律政策，不損害國家利益、社會公眾利益等利益，合同就應保持有效。 “當事人以未依照法律、行政法規辦理登記備案手續為由，請求確認商品房預售合同無效的，不予支援。

需要提醒的是，籤房買賣協議後，應及時進行過戶，避免出現賣一房兩房或對方悔改的情況。 你可能會打官司，但你總是要付出更多的人力和物力，得不償失。

1、如果房屋不能轉讓，那麼買賣合同就無效。

2.房屋不能轉讓的，說明房屋禁止流通，或禁止特定主體之間流通。 禁止轉讓材料不能成為銷售合同的標的，銷售禁止轉讓材料的，銷售合同無效。

因此，張某主張，由於該房屋受到行政強制措施的約束，該房屋的買賣違反了法律規定，因此雙方當時簽訂的房屋買賣合同無效。 聊城市仲裁委員會專家指出，房屋不能辦理過戶登記手續，不影響房屋買賣合同的效力。 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《物權法》等相關法律法規的規定，只要本案權利人張某採取補救措施，即拆除違法建築，符合辦理房屋登記和轉讓手續的條件， 行政機關撤銷行政限制，宋先生、宋太太與張先生之間的房屋買賣合同可以繼續履行。

因此，本案中的買房合同不屬於從一開始就無法履行客觀履行的情形，是無效的。 房屋買賣合同是合法有效的。

房屋自有協議是否有效？

1. 合同是否適用於房屋買賣？

1、不能轉讓出售房屋的合同，符合街區法定生效條件的，有效有效，未登記產權的，不影響合同的效力。 生效的具體條件是：

（一）當事人是具有相應民事行為能力的人;

2）當事人是真實意向的表達;

3）合同內容不得違反法律法規或公序良俗;

4）其他法定生效條件等。

2.法律依據：《中華人民共和國民法典》第143條。

符合下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力;

2）意思真實;

3）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違反公序良俗。

2、房屋出售違約有哪些情形？

具體來說，可以歸納為以下四種情況：

1、買方因無償房款能力而對買房合同進行悔改。 房屋買賣合同簽訂後，由於買方經濟狀況惡化或無力支付後續付款，買方無法支付合同約定的價格，導致違約。

2、以賣方房屋質量瑕疵為由要求解除買房合同。 二手房與預售商品房不同，預售商品房一般已經使用了一定年限，而且有裝修、裝修等現狀，所以或多或少都會有一些質量缺陷。 如果買方認為賣方在出售房屋時故意隱瞞房屋質量缺陷或房屋的非法建造，可能會導致買賣雙方發生糾紛。

3、房屋轉讓前或轉讓期間的交易受到限制，導致買受人權利無法實現，要求買受人解除合同並賠償損失。 在房屋買賣合同簽訂至買方購置房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院扣押的事實，或在過戶手續期間，由於賣方的原因，房屋買賣交易無法繼續進行，即使買方已經支付了首付款並實際入住， 只要房屋沒有登記為轉讓，買方的利益就不能受到法律保護。

4、因貸款政策變更，買方無法購房。 二手房市場的貸款政策是銀行先提高貸款首付，提高貸款利率，然後嚴格限制二手房買賣貸款等，買方的貸款申請因政策變化未獲批，構成違約。

不動產的買賣不能轉讓，但合同有效，可能產生違約責任。 根據《民法典》第二百一十五條的規定，除法律另有規定或者合同另有約定外，當事人之間關於不動產權利的設定、變更、轉讓和消滅的合同，自合同訂立之時起生效。 不登記物權的，不影響合同的效力。

法律依據：《民法典》第215條。

法律分析：“房地產的買賣不能轉讓，但合同有效，可能產生違約責任。 根據《物權法》第十五條的規定，當事人之間關於不動產權利的設定、變更、轉讓和消滅的合同，自合同訂立之日起生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外。 未登記產權的，不影響合同的效力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百零九條 不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅，依法登記生效; 未經登記，除法律另有規定的外，不予生效。 依法屬於國家的自然資源的所有權不得登記。

第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地登記機關辦理。 國家實行統一的不動產登記制度。 統一登記的範圍、登記機構、登記方式由法律、行政法規規定。

第二百一十一條 當事人申請登記時，應當根據不同的登記專案，提交不動產的權屬證明和邊界位址、面積等必要材料。

法律分析：房屋買賣不能轉讓，不影響合同的效力。 買賣合同符合法律規定的成立和效力條件，並在當事人願意合法的前提下簽訂的，合同具有法律效力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條【民事法律行為的效力條件】符合下列條件的民事法律行為有效：

（一）引起暴力騷亂的人具有相應的民事行為能力;

2）意思真實;

3）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違反公序良俗。

第二百一十五條 【合同效力與物權變更的區別】除法律另有規定或者當事人另有約定外，當事人之間關於不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅的合同，自合同訂立之日起生效; 未登記產權的，不影響合同的效力。

法律分析：符合下列條件的有效：1、當事人在訂立合同時必須具有相應的訂立合同能力。 2.合同當事人的意圖是真實的。 3、合同不違反法律或公共利益。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第465條。

依法訂立的合同受法律保護。 依法成立的合同，除法律另有規定外，僅對當事人具有法律約束力。

《中華人民共和國民法典》第470條。

合同內容由當事人約定，一般包括以下條款：（1）當事人的名稱和位址; （二）標的物; （3）數量; （4）質量; （五）價格或者報酬; （六）履行的期限、地點和方式; （檔案財富7）違約責任; （八）爭議解決方式分散。 當事人可以參照各類合同的示範文字訂立合同。

法律分析：如果買賣雙方是自願的，並且有契約，買方已經支付了房屋付款，並實際使用和管理房屋，並且沒有其他違法行為，但買賣手續不完善，買賣關係有效，但應及時辦理房屋買賣手續。

法律依據：《最高人民法院關於實施民事政策、法律若干問題的意見》 （56）買賣雙方自願、有合同、已支付房款、實際使用、管理房屋，無其他違法行為，但買賣手續不完善的， 買賣關係應視為有效，但應辦理房屋買賣手續。

只要買賣雙方自願，並有合同，買方已支付房屋付款，並實際使用和管理房屋，且無其他違法行為，但買賣手續不完善，買賣關係有效，但應及時辦理房屋買賣手續。

法律依據：《最高人民法院關於實施民事政策、法律若干問題的意見》 （56）買賣雙方自願、有合同、買受人已支付房款、實際使用、管理房屋，無其他違法行為，但買賣手續不完善的， 買賣關係應視為有效，但畢琪應相應地辦理房屋買賣手續。

法律分析：能否進行所有權轉讓與合同效力無關，應區別對待，不能進行轉讓的可以終止銷售合同。 只要表達了雙方（具有完全民事行為能力人）的真實意願，並且不違反法律的強制性規定，就是有效的合同。

依法成立的合同自成立之日起生效，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第五百零二條 依法訂立的合同自成立之日起生效，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規的規定，合同辦理批准等手續的，依照其規定。 未辦理批准等手續影響合同效力的，不影響合同中關於報批等義務履行的條款的效力和相關條款的效力。 應辦理審批等手續的一方當事人未履行義務的，可以要求對方承擔違反該義務的責任。

依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、終止應當辦理批准等手續的，適用前款規定。