農家樂出售 30， 農家樂出售

1）《土地管理法》第十二條規定：“土地的所有權和使用權依法發生變更的，應當辦理土地變更登記手續。 但是，該法並未規定合同在變更登記完成之前不會生效。

根據《合同法若干問題解釋（一）》第九條規定，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同的效力。 因此，法院不能根據《土地管理法》的上述規定認定合同無效。

事實上，目前我國農村宅基地和房屋登記的比例很低，更不用說登記變更了。

2）《土地管理法》規定，農村居民建房、使用原有宅基地、村內空地等土地的，應當經鄉鎮人民批准。筆者認為，這一規定顯然是針對農村居民新建的住房。

法律只規定農民建房必須經鄉鎮批准，沒有規定農村房屋的買賣也必須經**批准，因此法院不能隨意擴大對法律規定的解釋，更不能以此為由認定買賣無效。 此外，《土地管理法》第62條還規定：“賣房、出租後申請宅基地的，不予批准。

顯然，法律並未禁止農村村民在宅基地上出租和建房，也沒有對宅基地的行為設定任何限制，只是規定房屋建成後，賣方不得申請宅基地。 迄今為止，我國尚無禁止或限制農村房屋買賣的法律、行政法規。 辦公廳1999年印發的《關於加強土地出讓管理嚴禁炒地的通知》規定：

農村住宅不得向城鎮居民提供，城鎮居民不得批准在農民集體土地上建造住宅，有關部門不得非法核發土地使用證和不動產證。 這或許是唯一限制農村房屋買賣的規定，但該通知既不是法律，也不是行政法規，更何況它只是限制了城鎮居民購買農村房屋，根本沒有限制農民買賣房屋。

從現行立法來看，房屋買賣不可避免地涉及宅基地的買賣，這是我國法律法規所禁止的。 根據我國土地管理法的規定，宅基地土地屬於農民集體，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。 辦公廳1999年頒布的《關於加強土地出讓管理嚴禁炒地的通知》規定：

農民住宅不得讓城鎮居民居住，也不得城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得對非法興建、購置的住宅發放土地使用證、不動產證。 國家土地管理局〔1990〕國土鹿漢字第97號《關於關於其他形式非法轉讓土地具體適用的請求的批復》也明確規定，原宅基地使用人未經批准，依法通過他人資金改造房屋，交由出資人使用， 牟利或取得房屋產權，屬於“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯絡，不允許轉讓。

因此，此類合同的效力是以無效原則為依據的，效力的認定是例外，如果買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，並且宅基地審批程式已經通過，則合同可以視為有效。

因此，根據您的情況，您的風險還是比較大的，請您慎重考慮！

但是，按照目前的趨勢，這種立法和司法實踐將有所放鬆。 至少：合同將被視為有效，使用權將受到保護。

浙江律師王律師。

它能解決你的問題嗎？

沒有合法產權的房屋買賣合同無效，確實可以要求互還，而且深圳**在土地監管方面越來越嚴格，不太可能承認新的小產權，你想買還是買有合法產權。

法律分析：與可以隨意買賣的城鎮房屋不同，農村房屋對購買標的有嚴格的限制。 首先，不准將農民住宅出租給城鎮居民，也不允許批准城市居民占用農民集體土地建房。

因此，城市居民不能成為農村房屋的主要購買者。 其次，只有集體經濟組織的成員才有資格使用該組織的宅基地。 因此，集體經濟組織成員以外的成員不能成為農村房屋的主要購買者。

最後，乙個農村村民每戶只能擁有一塊宅基地。 因此，集體經濟組織的成員不能自由購買私人住房。

法律依據：中華人民共和國土地管理法第六十二條：乙個農村村民家庭只能擁有一塊宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民建房應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，盡量利用村內原有宅基地和空地。

農村村民居住地應當經鄉鎮人民審核，縣級人民批准; 其中，涉及占用農用地的，按照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租房屋，再申請宅基地的，不予批准。

農村房屋只能由村裡人買賣，村集體組織的個人或單位非購買的，出售後不受法律保護，宅基地上的房屋經確認後不得轉讓給城鎮居民， 宅基地歸村集體所有，村民享有使用權和繼承權，但不能轉售給村集體以外的成員。發放農村住房所有權登記證書的目的是明確產權，保護農民的產權權益。 農村宅基地可以在集體經濟組織內部轉讓，但不允許出售給集體經濟組織以外的人。

如果宅基地可以賣給社會上的任何人，它就會成為商品房，土地的性質就會改變。 法律依據：《土地管理法》第九條規定，城市地區的土地歸國家所有。

農村和城市郊區的土地，除國家法律規定外，歸農民集體所有; 宅基地、自耕地、自耕山屬於農民集體。