如何建立和完善我國房地產金融保險產品體系

房地產金融的基本特徵。

1、以房地產為抵押品，擔保貸款償還。

即借款人將土地和土地上的建築物抵押給貸款人，以確保貸款合同的條款得到履行。 如果借款人違反還款協議，貸款人有權沒收抵押財產並將其拍賣以彌補貸款損失。

2.“無轉讓抵押”的性質。

在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法所有者，並保留對財產的所有權和控制權，而貸款人則獲得財產的平衡所有權。 平衡產權不賦予貸款人任何權利，如果借款人違反還款協議，貸款人將通過沒收抵押品來獲得財產的所有權。 在不可轉讓抵押貸款的性質中，貸款人只有平衡或掌管抵押財產的權利，一旦償還貸款，抵押財產即告消失。

“無轉讓抵押”的性質更為寬泛，如承租人可以以租賃權作為貸款的抵押品; 貸款人可以使用他們持有的抵押品應收賬款、信託契約或產權契約作為另一筆貸款的抵押品。 在整個過程中，借款人保留擁有、控制和使用抵押品的權利，但同時可以使用抵押品獲得抵押品，即商品價值的資本化。

3.“槓桿效應”。

也就是說，需要大筆貸款才能以相對較少的錢獲得物品。 在房地產交易中，借款人將一小部分資金作為首付投入，然後借入首付與購房總額之間的差額，充分發揮首付的槓桿作用。 使用槓桿收購投資物業通常會提高現金回報率。

所謂房地產金融體系，是指圍繞房地產融資和市場體系建立的金融機構體系，旨在提高抵押貸款的流動性。 目前，我國房地產金融體系以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。 雖然一級市場體系包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但商業銀行仍是中流砥柱。

房地產抵押專業機構、投資機構、擔保機構、擔保機構等機構尚未成立，資產評估、信用評估、法律諮詢等專業中介服務機構尚未充分發展或僅處於起步階段，未能形成多元化的支撐體系和風險分擔體系。 我國房地產金融市場還處於起步階段，尚未形成健全的多層次市場體系。

房地產金融體系的建立，在一定程度上是比較專業化的，這是由於房地產投資和消費需要大量的資金，遠不能與一般的融資活動相提並論。 房地產行業擁有長期資金，尤其是住宅抵押貸款，最長可達30年。 房地產的這些特點使得房地產金融與一般金融活動有很大不同，房地產金融所蘊含的金融風險遠不能與其他金融活動相提並論。

因此，建立有效的機制和相應的制度，使房地產市場能夠通過它直接或間接地受到監管，並防止系統性風險。

房地產企業的融資渠道廣泛，除了銀行貸款外，信託是更好的方式。 尤其符合當前國內巨集觀調控條件下的融資。

企業融資的方式有很多種，當然對房企的要求也非常高，銀行一般不會“雪中送炭”，只會“錦上添花”，對於解決中小企業融資問題沒有起到示範作用，貨幣網路也是在號召下第一， 在一代的支援下，現在新的房地產融資專項計畫，應該可以幫助一些房地產開發商解決融資問題。

目前，房企的日子確實不輕鬆，各行各業都在加薪，但房企卻在裁員降薪。 最根本的問題是融資難度，因為專案建設週期長，啟動資金需求量大，施工期間各種費用的支付必須以現金支付，否則，如果拿不到5張證書，就無法推動專案的發展。 在無法獲得銀行貸款的情況下，最有效的辦法是內部籌集資金，利率一般為14-18點，解決啟動資金問題，後續工作容易做，合作經營（一方出地，一方出資），蛋糕更大，收益平分。

房地產金融BAI政策體系特點：DU

有**資金支援和信用DAO擔保。

它的目的不是利潤最大化。

有一種特殊的融資機制來增強權力。 政策性金融機構的融資機制不同於商業性金融機構，也不同於財政機構。 國霸資本除資金外，其資金主要通過發行債券、借款和吸收長期存款等方式獲得，屬於高成本負債，而資金用途主要是長期低息貸款，商業金融機構通常不願意或無法經營。

但政策性金融機構的融資與金融明顯不同，其基本運作模式是信貸，通常是為了保證資金的安全執行和金融機構的自我發展能力，因此，根據國家巨集觀經濟發展和產業政策的要求，行使獨立的信貸決策權，獨立開展貸款專案可行性評估和貸款審批， 以保證貸款安全，獲得預期的社會經濟效益和相應的直接經濟效益。

在特定的業務領域，政策性金融機構不與商業性金融機構競爭，其服務領域或服務物件一般不適合商業性金融機構，但那些受國家經濟和社會發展政策優先或優先保護，需要巨大支援的專案或企業。 長期和低息貸款。

房地產金融是指運用科學的方法和手段，向社會募集閒置資金，為房地產行業生產、流通、消費中對資金的合理需求提供資金和支援。