土地招標、拍賣和上市協議之間的區別

土地招標是指通過一定的公開平台召集符合條件的土地使用者，通過申報土地使用費、土地使用轉讓費等材料，爭取一定期限內的土地使用權，並在一定期限內公開招標。

土地拍賣是一種土地拍賣，其中土地所有者（**）通過詢問價格在特定時間決定土地的使用者，較高的價格獲勝。

土地掛牌是指土地使用者以明確的價格標籤接受掛牌價格並購置土地。

土地轉讓協議是指土地所有者與土地使用者協商土地使用費。

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招標的定義 招標是指在一定範圍內公開採購貨物、專案或服務的條件和要求，邀請眾多投標人參與投標，並按照規定的程式選擇交易標的的一種市場交易行為。

《中華人民共和國拍賣法》（以下簡稱《拍賣法》）第三條規定，拍賣是指以公開競價的形式將特定物品或者產權轉讓給出價最高的人。

國有土地使用權掛牌轉讓是指發布掛牌公告，待轉讓地塊的交易條件將在公告規定的時限內在指定的土地交易場所掛牌公示，並續簽投標人的申請掛牌，並在掛牌期結束時根據投標結果確定土地使用者。 掛牌轉讓綜合體現了競投、拍賣、協議等優勢，也是公開、公平、公正等特點的國有土地使用權轉讓的重要途徑，特別適用於我國土地市場現狀，具有競投標拍賣所不具備的優勢：一是 上市時間長，允許多次使用，有利於投資者的理性決策和競爭;二是操作方便，執行方便; 三是有利於有形土地市場的形成和執行。

掛牌出售是國有土地使用權通過招標拍賣方式轉讓的重要補充。

協議轉讓國有土地使用權是指國家在一定期限內通過協議將國有土地使用權轉讓給土地使用者，土地使用人向國家支付土地使用權轉讓費的行為。 國有土地使用權的轉讓可以協議方式進行，但依照法律、法規、規章的規定，如招標、拍賣、掛牌等。

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2010年百度使用前必讀知協議。

1、適用範圍不同（土地類）。

《關於競拍掛牌轉讓國有土地使用權的規定》明確了招標拍賣掛牌的範圍，即商業、旅遊、娛樂、住宅用地等各類商業用地必須以招標、拍賣、掛牌方式轉讓。 其他型別的土地利用（主要是：

工業、倉儲或其他重點配套專案用地）可以協議轉讓。

從政策實施的概念上可以理解為：掛牌轉讓是土地轉讓的一般方式，協議轉讓是土地轉讓的一種特殊方式。

2、土地使用權出讓費的定價方式不同。

協議轉讓是與土地使用者協商的，而上市轉讓是公開招標。

3、限制土地出讓最低價格的原則不同。

協議轉讓土地的最低價格不得低於已繳納的土地使用費、徵地成本和按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低於基準地價的70%; 掛牌出售土地起拍價為最低價，根據土地估價結果和第一產業政策進行綜合評估。

基於以上三個差異，協議轉讓的土地的建設和使用存在相對固定和嚴格的限制，如果需要轉讓協議轉讓的土地或改變協議轉讓土地的性質，則需要支付相關費用。

補額往往以同一區域相應型別土地的平均掛牌成交價或估價為基準，扣除約定的租地部分。 還有其他解決方法。

隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的逐步完善，從長遠來看，掛牌轉讓將進一步取代協議轉讓，協議方式應逐漸消失。 因為，目前的掛牌轉讓方式融合了協議轉讓方式的所有優點，同時也最大程度地避免了對協議土地供應的監管。

1、適用範圍不同（土地類）。

1、商業、旅遊、娛樂、住宅等各類商業用地必須通過招標、拍賣或掛牌轉讓。

2、其他型別用地（主要是工業用地、倉儲用地或其他重點配套工程用地）可協議轉讓。

2、土地使用權出讓費的定價方式不同。

1、協議轉讓與土地使用者協商定價。

2. 本次掛牌為公開招標。

3、限制土地出讓最低價格的原則不同。

1、協議轉讓的土地最低價格不得低於已繳納的土地使用費、徵地成本和按照國家規定應繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低於基準地價的70%。

2、掛牌出售土地起拍價為最低價格，根據土地估價結果和第一產業政策綜合評估起拍價。

該協議主要包括以下幾種情況：

1、除商業、旅遊、娛樂、商業住宅用地以外的土地，在土地供應計畫公布後，同一地塊只有一塊擬用地;

2、土地使用人原分配、租賃申請協議轉讓，《國有土地分配決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方性法規未明確規定應當收回土地使用權並重新公開轉讓的，可以依法協議批准;

3、轉讓轉讓土地使用權轉讓申請依協議辦理，《國有土地分配決定書》、法律法規、規章、地方性法規未明確規定應當收回土地使用權並公開重新轉讓的，經批准後，可以依法通過協議;

4、法律、法規規定的其他協議可以轉讓的情形。

以上內容涉及百科全書-協議轉讓。

百科全書 - 土地招標、拍賣和上市系統。

從前面的案例來看，這些都存在一些明顯的問題（工業用地如何通過協議轉讓???

適用範圍問題：

1、競買、拍賣、掛牌範圍為：工商、旅遊、娛樂、商用住宅等商業用地，以及同一地塊擬用地兩個以上的，應當通過競價、拍賣、掛牌方式轉讓。 （2007年實施的《關於競拍掛牌轉讓國有建設用地使用權的規定》第四條）

協議範圍為：國有土地使用權的轉讓只能以協議方式進行，但依照法律、法規、規章的規定，如招標、拍賣、掛牌等。 （2003年實施的《關於依協議轉讓國有土地使用權的規定》第三條）

同時：在公布的地塊上，同一地塊只有一塊擬使用的土地，市、縣人民**國土資源行政主管部門可以按照本規定協議轉讓; 但是，除商業、旅遊、娛樂和商業住宅用地外，《國有土地使用權協議轉讓辦法》第九條的規定於2003年實施。

1、協議轉讓與競買、拍賣、掛牌的區別在於：

1.適用範圍不同。 招標、拍賣、掛牌適用於商業、旅遊、娛樂、住宅等各類商業用地，其他型別土地可協議轉讓;

2、土地使用權出讓費的定價方式不同。 協議轉讓與土地使用者協商定價，掛牌轉讓為公開招標;

3. 協議轉讓有最低價格限制。

2、簽訂土地使用權轉讓合同需滿足以下條件：

（一）取得建設用地審批檔案;

2）協議轉讓和拍賣掛牌轉讓。

1. 如果土地是以協議方式轉讓的，還必須滿足以下條件：

1）取得發展改革部門的專案批准檔案;

2）取得環保部門的環保批准檔案;

3）取得土地使用規劃許可檔案。

2、如果是競投、拍賣、掛牌用地，還必須具備以下條件：

（一）申請人是土地競買、拍賣、掛牌的中標人、競買人或者除名人;

2）簽署的交易確認書;

3）已按交易確認書的要求支付相應的地價。

3、我國《房地產管理法》第三十八條規定，以轉讓方式取得的土地使用權轉讓，必須具備三個條件：

一是按照轉讓合同全額繳納了土地使用權轉讓費，並取得土地使用權證書;

二是按照轉讓合同的規定進行投資開發的，屬於住房建設專案的，應當完成開發投資總額的25%以上，屬於一塊開發用地的，應形成工業用地或者其他建設用地條件;

第三，完工的房屋必須有房屋所有權證書。

《不動產出讓管理規定》第十條重複了上述條件，使國有土地使用權出讓的法律條件具有明確的法律依據，凡未繳納全部土地使用權出讓費的土地使用權，未取得土地使用權證書的， 未達到法定投資條件的，視為無效，並產生轉讓合同無效的法律後果。設定轉讓條件的目的是保證土地使用權轉讓的合法性。

土地使用權轉讓是指國家作為土地所有者，在一定年限內將土地使用權轉讓給土地使用人，土地使用人向國家繳納土地使用權轉讓費的行為。 目前，我國土地使用權轉讓有四種方式：招標、拍賣、掛牌和協議轉讓。

《中華人民共和國國土資源部關於競拍掛牌轉讓國有土地使用權的規定》第四條規定：“商業用地、旅遊用地、娛樂用地、商業住宅用地，必須以招標、拍賣、掛牌方式轉讓。 ”

土地使用權出讓招標是指市、縣人民土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定公民、法人等組織參與國有土地使用權競投，根據招標結果確定土地使用者的行為。