房地產估價問題，房地產估價的定義。

設所尋求的平均單價為k可轉讓熟地的全價為z3年利息：（億。

可轉讓面積：200萬平方公尺*60%=120萬平方公尺。

可列式為：

z-（查詢 z = 十億。

k = z 1,200,000 平方公尺 = 10,000 平方公尺 = 元。

因此，荒地開發完成後可轉讓熟地的平均單價。

土地成本（初始投資）：1億。

開發成本管理費用（均勻投資）：1億。

熟地總價：（1億。

熟地單價：億公里

1.成本法。

1）成本乘積法，即對已實現的土地徵用或土地開發的成本和費用進行核算的方法，剔除受異常因素影響的價值，並在正常成本和費用累積後，取一定數額的資本權益和合理的投資利潤，獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程式下獲得的土地。

2）重置成本法，即按照正常市場標準計算現有房屋的重建成本，然後考慮資本的利息並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得全部重置成本價，然後根據實際情況和法律規範確定房屋的新費率的方法， 並將兩者相乘，得到房屋的評估價值。

2.市場對比法。

是將市場上具有相同目的和其他類似條件的房地產案例（已成交或評估且具有正常條件的房地產）與待評估房地產的條件進行比較，量化各因素的指標，通過準確的指標對比和調整，得到被評估房地產的價值的方法。 這種方法具有很強的現實意義和準確性，常在市場較成熟、交易透明、對比案例容易找到、估值結果較準確時使用。

3.殘留法。

當房地產總價已知或可以計算時，由於房地產總價是土地使用權的價值和不動產的價值，所以計算土地使用權的價值或不動產價值，可以從總價值中扣除不動產或土地使用權的價值。 這種方法通常用於房屋或土地的單獨估價。

4.收入法。

房地產的收益因地區而異，用途不同，房地產型別不同，根據被評估房地產的收入計算其價值的方法就是收入恢復法。 房地產價值、房地產淨收入、收益率降低率。

5.假設開發方法。

對於未完工的房地產開發專案（純地或在建工程等），得出待評估房地產價值的方法是通過計算正常開發完成後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資。

6.基準地價法。

對於某地塊土地使用權價值的評估，可參考現有同水平、同用途的基準地價，調整一般性、區域性和個別性因素，最終可得到估價物件土地使用權價值的估價方法。 這種方法有一定的政策方面。

7.路線價格法。

土地使用權的價值與土地的位置（臨街狀態：寬度和深度）有很大的關係，對於同一區塊，土地的價值具有相對的穩定性，如果知道區塊內土地的平均**，通過調整街道的寬度和深度來獲得估價物件的土地價值的方法就是路線價格法。

答：房地產估價的定義是專業估價師根據估價的目的，遵循估價原則，按照估價程式，選擇適用的估價方法，在綜合分析房地產概念影響因素的基礎上，計算判斷估價時房地產的客觀合理價值。

你好，親愛的。 保證房地產估價正確性的方法是：在估價的實際操作中必須遵循房地產形成的基本規律

供求原則、最高利用原則、均衡原則、適宜性原則、期望原則、資本化原則、替代原則、變化原則等房地產形成原則。 例如，供求原理要求房地產估價師在評估乙個房地產時，首先要對房地產所屬的房地產市場進行充分的調查研究，並有效把握供需關係的現狀和變化的歷史和趨勢， 從而為第一次計算使用特定的估價方法提供依據。赤字最高和最佳利用的原則要求房地產估價師在評估房地產的正常市場價值時，必須首先分析和判斷房地產的最高和最佳用途，並在此基礎上做出最佳計算。

1.市場比較法。

購房者經常看幾套住宅，然後比較三棟房子，在相同的住宅中選擇效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇最便宜的，然後選擇自己最喜歡的一套。 這就是市場比較法所依據的替代原則。

市場對比法的優點是現實感強，適用範圍廣，簡單明瞭，易於採用。 但是，重要的是要明確市場比較方法的使用範圍。 採用市場比較法有三個必要條件：

首先，需要收集大量正常的房地產交易資料。 也就是說，房地產市場要求相對發達，具有相當的規模，並且具有悠久的歷史。 如果某個區域的房地產交易數量較少，並且沒有比較的先例，那麼市場比較方法可能會更加武斷或偏頗。

雖然一些城市已經積累了數以萬計的房地產交易資料，但一旦按照更嚴格的標準進行分類，每個樣本的空間仍然不夠大。 如果樣本空間較小，則具有一定置信度的區間較寬。 如果置信區間的上限和下限之間的距離變寬，則在討論房價時就失去了判斷標準。

其次，使用市場比較意味著假設房地產市場不存在壟斷或寡頭壟斷，即使用市場比較方法以充分競爭為前提。

第三，採用市場比較法，必須要求房價相對穩定穩定。 在市場比較法中，房地產開發商根據他們對市場走向的預期來估計房價。 如果房地產市場相對穩定，那麼房地產開發商會通過在當前房價上加上一定的通貨膨脹率來設定房價。

如果市場不穩定，房價暴漲**，那麼採用市場比較法將非常困難。 在房地產泡沫時期，使用市場比較方法可能會高估房價並放大房地產泡沫。 在這種情況下，市場比較方法完全沒有用。

第二，收入恢復方式。

根據房地產的未來收益來估算房價的做法被稱為收入恢復法。 回報恢復方法的基礎是理性預期理論。 首先，估算出每個時期的房地產淨收益，然後以適當的減速率將淨收益換算成現在，每個時期的收益之和就是房價。

如果對未來的淨收益和減息率沒有異議，那麼回歸法是估算房價最理想的方法。 收入恢復方法側重於房地產超過其成本的未來收益。

使用收益率回歸法的第乙個難點在於如何選擇合理的回歸率。 該利率的選擇標準因投資者而異。 對於購房者來說，這個遞減利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。

難點在於未來利率的不確定性，利率的變化給回歸利率的計算帶來了不確定性。