土地出讓費管理辦法、土地出讓費管理辦法

為規範國有土地使用權出讓收支管理，根據《土地管理法》《關於加強土地調控的通知》《辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理工作的通知》的有關規定，制定本辦法。

土地轉讓費按以下標準收取：

1、委託土地估價機構按估價價的40%收取;

2、成交價格不低於基準地價的，按成交價的40%收取，成交價低於基準地價的，按總地價的40%收取;

3. 分配的土地按基準地價的40%收費。

土地出讓費是取得土地使用權需要支付的資金，由國家收取，由土地使用權取得方支付，一般是開發商支付的費用。

中華人民共和國在《中華人民共和國土地管理法》中對土地出讓費作了明確規定，具體如下：

1、如有實際成交價格，且不低於該等級基準地價的平均標準，則按不低於成交價40%的標準計算轉讓費，如果成交價格低於基準地價平均標準， 按土地總價的40%計算。

2、劃撥土地使用權轉讓再轉讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

財政部門應當從招標、拍賣、掛牌、協議轉讓國有土地使用權取得的總成交價中撥出一定比例的資金上繳地方國庫，用於設立國有土地收入，實行單獨核算，具體比例由各省人民確定， 自治區、直轄市和市有單獨規劃的市，應當報財政部、國土資源部備案。國有土地收入**主要用於徵地儲備。

延伸資訊：土地轉讓資金是什麼意思？

土地出讓費是指各級土地管理部門向土地使用人轉讓的土地使用權，以及按規定向受讓人收取的土地出讓總價（指土地出讓的總成交金額），或者土地使用期限屆滿，土地使用人需要續期時向土地管理部門支付的續期土地出讓價款。土地使用權，或者原有通過行政劃撥、轉讓、租賃、抵押、股份、投資等方式取得土地使用權的土地使用權，並按規定繳納土地出讓價款的土地使用人。2018年上半年，當地政府取得的土地出讓費26941億元，同比增長43%。

法律依據：《土地管理法》第五十五條 建設單位以轉讓和其他有償使用方式取得國有土地使用權的，應當按照第一時間規定的標準和方式繳納土地使用費和其他已繳納的土地使用費和其他費用。

自本法施行之日起，新建建設用地用地使用費的百分之三十上繳國庫，七十分之七十留給有關地方人民。 具體使用管理辦法由財政部門會同有關部門制定，並報批。

法律事實分析：根據《關於將部分土地出讓資金用於農業用地開發有關問題的通知》的規定，自2004年1月1日起，部分土地出讓資金將用於農業用地開發。 為加強對農地開發土地出讓收益管理的檢查、監督和考核，特嶺海爾特制定本辦法。

法律依據：《農業用地開發用地出讓收入管理辦法》

第一條 根據《關於將部分土地出讓資金用於農業用地開發有關問題的通知》的規定，自2004年1月1日起，將部分土地出讓資金用於農業用地開發。 為加強對農地開發用地出讓收入管理的檢查、監督和考核，特制定本辦法。

第二條 用於農業用地開發的土地出讓資金比例，由各省、自治區、直轄市和國家計畫明確劃定的市人民政府根據不同情況確定，不低於各市縣土地出讓平均淨收入的百分之一十五。

從土地出讓費中撥出的農業用地開發資金計算公式如下：

從土地出讓費中撥出的農地開發資金=土地出讓面積 土地出讓的平均淨收入徵收標準（對應地方徵稅率） 各地區規定用於農用地開發的土地出讓資金比例（不低於15%）。

法律分析：募集住房土地出讓費標準按照原國家土地局發布的《土地使用權分配管理暫行辦法》的有關規定執行。 土地特許權費按標價的40%收取，計算標準因土地性質而異。

法律依據：保障性住房管理辦法

第八條 保障性住房建設專案免徵城市基礎設施配套費等各項管理費。 保障性住房專案以外的基礎設施建設費用由**承擔。 保障性住房建設單位可以向商業銀行申請以在建專案為抵押的住房初期貸款。

第三十條 經濟適用房的購買者享有有限的產權。 如果買方因特殊原因確需轉讓保障性住房，應當按原有並考慮折舊、價格水平等因素進行回購。

土地出讓資金管理辦法：長期以來，土地出讓資金和地方管理兩種思路。 其中，國土資源部的意見是，洪城已設立國家土地專項，土地出讓費由第一部門管理。

目前的土地出讓資金改革是建立土地出讓資金專項賬戶，取消預算外收支專項，將土地出讓總收入全部納入地方財政預算，同時將收支兩條線完全分開。 將地方財政納入預算將增加財政部門在土地管理中的發言權。 專家表示，國土資源部將繼續在土地使用、統籌規劃、土地整理、補償等問題上發揮重要作用。

與國土資源部統一收取土地出讓資金、設立專項賬戶、統一分配的想法不同，財政部當時提出的方案核心是安排地方政府使用土地出讓資金， 《土地出讓資金管理辦法》規定，“三農”和社會保障資金使用比例要納入地方財政預算，進行管理和監督使用。

由於土地出讓收入波動較大，財政部的方案還規定，當年土地出讓收入的40%將納入下一年的財政預算，並規定地方政府不得用於當期收入安排，剩餘部分由地方政府在相關領域支配。

在土地出讓管理辦法制度上，《管理辦法》明確了仍由地方政府管理和監督的原則。 不同的是，過去只是籠統地說土地出讓費是地方政府的責任，而現在已經明確了省、自治區、直轄市的最高領導負責。 專家表示，將部分土地出讓資金統一的做法，可能會抑制地方土地出讓的衝動。

據悉，各市土地出讓管理辦法必須將當年土地出讓收入的一部分抽入下一年度財政預算，地方**不得用於當期收入安排，剩餘部分由地方**按規定在相關領域進行處置。 將土地出讓收益納入明年預算將進一步提高透明度，業內專家認為，這將有助於防止地方政府“坐擁支出”，讓地方政府從土地賺錢的短期利益轉移，專注於吳橋的長期利益。

《土地出讓資金收支管理辦法》第一條，按照土地管理法、《關於加強土地管控的通知》（國發〔2006〕31號）和《辦公廳關於規範國有土地收支管理工作的通知》的有關規定，規範國有土地使用權出讓收支管理工作《使用權轉讓》（國辦發〔2006〕100號）等有關規定。

目前，我國國有土地使用權轉讓有協議、招標、拍賣、掛牌四種方式。 在這四種方式中，競投、拍賣、掛牌是公開競爭的，一般不存在低價轉讓國有土地使用權的現象; 由於協議轉讓沒有引入競爭機制，誰使用土地，特別是土地轉讓費的確定，有主觀因素。

非法低價（含無償）轉讓主要發生在協議轉讓土地的行為中，因此規範協商轉讓的最低價格標準具有重要意義。

從上述規定可以看出，協議轉讓國有土地使用權的土地出讓費不得低於協議轉讓的最低價格，協議轉讓的最低價格是判斷國有土地使用權是否低價轉讓的標準。 但實踐中，由於土地出讓的型別和目的不同，取得的土地使用狀況不同，僅靠上述原則確定的協議出讓最低價格標準來衡量是否低價出讓國有土地已不夠。 一方面，可操作性低，轉讓的土地可能是新建用地的直接協議轉讓; 另一方面，也可以查詢原分配的土地使用權，繳納土地出讓費; 此外，企業改制可能涉及土地出讓。

不同情況下地價的內涵不同，繳納土地出讓費的標準也應該大不相同。

首先，協議出讓的最低價格標準，僅針對不同用途，根據基準地價的一定比例確定，不能滿足不同土地條件的土地出讓價格需求，操作難度大，導致部分地方公布的協議出讓最低價格標準幾乎不存在。

其次，具體土地出讓的地價內涵往往與約定土地出讓的最低價格內涵不一致，兩者不具有可比性。

第三，根據《國土資源部關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，土地使用權的分配**可以作為企業權益納入企業資產。

法律分析：首先，僅根據不同用途的基準地價的一定比例確定的協議轉讓最低價格標準，不能滿足不同土地條件下土地轉讓價格的需要，且難以操作，導致部分地方公布的協議轉讓最低價格標準是徒勞的。

其次，具體土地出讓的地價內涵往往與約定土地出讓的最低價格內涵不一致，兩者不具有可比性。

第三，根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，分配的土地使用權**可以作為企業股權計入企業資產，分配的土地需要轉為補償。

在土地使用的情況下，轉讓費應當按照土地使用權轉讓**與土地使用權分配**的差額計算，對於按照上述檔案規定確定的協議轉讓最低價格標準不太適用。

法律依據：新建用地有償使用費徵收使用費管理辦法

第六條 土地使用費第一和省級人民土地行政主管部門新建建設用地前辦理繳費手續，具體繳費環節：

1、農用地轉製或者徵用屬於同級審批的，應當在農地轉製審批前繳納土地使用費;

2、農業用地轉製或者徵用屬於不同審批等級的，應當在徵地批准前繳納已繳納的土地使用費;

3、農業用地轉製只需要批准的國家財產轉為建設用地的，應當在農業用地轉製批准前繳納土地使用費;

4、只需辦理農地轉換審批的農民集體土地轉為建設用地的，應當在徵地批准前繳納放牧用地已繳使用費;

5、國有閒置用地按照土地利用總體規劃轉為建設用地的，應當在改建批准前繳納土地使用費。

第七條 第一期財政用地使用費作為第一財政預算收入，以地方財政用地繳納使用費作為地方財政預算收入，專門用於耕地開發，不得平衡預算，餘額使用結轉。